임대인과의 다툼 (임차권 등기명령 지연이자 등)

최근 주택가격이 하락하면서,

전세 가격이 매매가격보다 더 높게 되는 역전세난이 발생하고 있습니다.

 

이 때문에 최근 전세보증금을 제 때 돌려받지 못하는 세입자가 늘어나면서

임대인과의 분쟁도 늘어나는 추세입니다.

 

 

 

만약 전세보증보험을 들었다면, 큰 문제가 없겠으나

최초 전세계약을 했을 때만해도 이렇게 짧은 기간 부동산 가격이 폭락할지 몰랐고,

무엇보다 전세보증보험 금액이 아까워 들지 않으신 분들이 계셨을 텐데요.

 

이렇듯 전세금 혹은 보증금을 돌려받기 쉽지 않은 상황에서

반드시 이사를 해야하는 상황이 온다면

 

 

 

나의 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해 반드시 설정해야 하는 것이 임차권 등기입니다.

 

보통 임대인들이 가장 많이 하는 말이 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 받아서

내어줄 수 있다입니다.

 

너무나도 당연하지만 계약서에 명시된 임대차 계약 기간이 끝났다면

계약 만료일까지 보증금을 돌려주는 것이 법적으로 정당합니다.

 

 

 

임대차 계약이 만료되었는데도 보증금을 내어주지 않는다면

우선은 보증금을 받기 전에는 결코 이사를 나가서는 안 됩니다.

 

그리고 나서 임차권 등기 설정을 신청해야 하는데,

 

기본적으로 임대차 계약기간이 종료되어야 하고,

세입자가 집주인에 명확하게 계약 해지에 대한 의사표시를 해야한다는 것 입니다.

(문자 등 의사표시가 이루어졌다는 것을 증명할 수 있는 증빙 확보할 것)

 

 

 

보통 법무사에게 맡기면 손 쉽게 진행할 수 있습니다.

 

다만, 비용이 좀 들어가서, 본인이 경제적 여유보다, 시간적 여유가 많으신 분이라면

직접 신청하셔도 됩니다.

 

본인이 임차하고 있는 건물의 소재지 관할 법원 방문해도 되고,

전자소송이란 제도가 있으니 활용하셔도 됩니다.

 

https://ecfs.scourt.go.kr/ecf/ecf400/ECF410.jsp

전자소송이란

 

임차권등기명령을 신청할 때 필요한 서류는

 

임차권등기명령 신청서, 건물등기부등본 1통, 주민등록(등)초본 1통, 임대차 계약서 사본 1통 입니다.

 

위에서도 설명했지만 결국 핵심은 대항력과 우선변제권을 확보하는 것인데,

대항력을 확보하기 위해서는 전입신고 후 존속이 중요합니다.

 

 

 

어쩔 수 없이 다음 집으로 이사를 하여야 한다면,

기존 집에는 일부 짐을 놓아 점거를 한 상태에서,

 

등기가 올라갔음을 확인한 이 후, 새 집으로 전입신고를 하여야 합니다.

 

전입신고 후 존속, 대항력을 확보하기 위한 필수 조건임을 잊지 마시길 바랍니다.

 

 

 

또 임차권 등기설정이 끝났다고 모든 행위가 끝나는 것은 아닙니다.

 

돈을 못 받는 기간이 길어지면 결국엔 임차인만 손해입니다.

향후 지연손해금까지 받기 위해서는 보증금 청구 소송을 진행하여야 합니다.

 

이 부분부터는 법률사무소에 상담을 받는 것이 좋은데,

소송이 확정되면 추후 지연손해금 뿐만아니라, 변호사 비용까지 청구 가능하다고 하니

비용 걱정은 너무 하지 마시고, 상담을 받아보는 것이 좋을 것 같습니다.

 

 

임차권 등기 설정과 보증금 청구 소송은 최악의 상황에서

임차인의 권리를 찾기 위해 꼭 필요한 방법입니다.

 

다만, 임차인 입장에서는 위의 방법을 진행하여

이자까지 다 받아낸다해도 개인적으로 여러가지 손해입니다.

 

일단 새로 이사를 무조건 가야하는 상황에서,

내가 넣었던 보증금을 활용하지 못하고 새로운 집을 구해야 하는 것

(당장의 새로운 집 보증금 확보 부담, 대출 한도 제한 등.. 개인의 상황에 따라 어려움 발생)

 

 

 

그리고 새로 이사가는 곳에도 바로 전입신고를 할 수 없는 것

(새로 이사가는 곳의 보증금에 대한 Risk exposure,

 전입신고를 못하면 대출 절차에도 문제가 발생)

 

무엇보다 임차권 등기 설정을 하면 등기부등본에 기록이 남기 때문에

임대인 입장에선 새로운 임차인을 더더욱 구하기 어려운 상황이 발생한다는 것 입니다.

 

 

그렇게 되면, 내 보증금을 받아내기 위해 임차권 등기 설정을 진행했는데

더욱 내 보증금을 받아내기 어렵게 되는 아이러니한 상황이 발생할 수도 있습니다.

 

결국, 가장 좋은 건 임차권 등기설정, 보증금 청구소송으로 가기 전에

임대인과의 원만한 협의를 통해 돈을 받아내는 것이라고 할 수 있겠습니다.