집 계약 파기하면 계약금은 정말 못 돌려받을까요?

“무조건 날린다”는 말, 절반만 맞습니다

 

 

요즘 서울 부동산 시장에서는

“집 계약했다가 깨지면 계약금은 무조건 날린다”는 말이 자주 나옵니다.

 

특히 토허제, 대출 규제, 잔금 리스크가 겹치면서

계약을 해놓고도 끝까지 못 가는 사례가 늘다 보니

이 질문은 더 현실적인 고민이 됐습니다.

 

하지만 결론부터 말씀드리면,

집 계약을 파기했다고 해서 계약금을 무조건 잃는 것은 아닙니다.

 

다만, 어떤 이유로 계약이 깨졌는지에 따라 결과는 완전히 달라집니다.

 

 

 

 

 

 

 

1️⃣ 계약금의 기본 원칙부터 정리해야 합니다

 

 

부동산 계약에서 계약금은 보통 이렇게 이해됩니다.

 

• 계약이 정상적으로 이행되면 → 매매대금의 일부가 됩니다.
• 매수인이 일방적으로 계약을 포기하면 → 계약금을 포기하는 것이 원칙입니다.
• 매도인이 일방적으로 계약을 파기하면 → 계약금의 배액을 반환하는 것이 원칙입니다.

 

 

이 구조 자체는 많은 분들이 알고 계십니다.

하지만 문제는 “일방적인 계약 파기”가 무엇이냐는 지점입니다.

 

요즘 계약 파기의 상당수는

누가 마음을 바꿔서가 아니라, 조건이 충족되지 않아서 발생합니다.

 

 

 

 

 

 

 

2️⃣ 토허제 때문에 계약이 깨지면, 무조건 매수자 책임일까요?

 

 

토지거래허가구역에서의 거래는

허가를 전제로 한 계약이 됩니다.

 

즉,

 

• 허가가 나야 거래가 완성되고
• 허가가 나지 않으면 계약을 이행할 수 없는 구조입니다.

 

 

이 경우 계약서에

“토지거래허가를 조건으로 한다”는 문구가 명확히 들어가 있다면,

허가 불발은 매수인의 단순 변심으로 보기 어렵습니다.

 

그래서 실무에서는

👉 허가 불발 = 계약 해제 사유로 다투어질 여지가 생깁니다.

 

반대로,

허가 조건이 계약서에 제대로 반영되지 않았다면

계약금 반환을 두고 분쟁이 생길 가능성이 커집니다.

 

 

 

 

 

 

 

3️⃣ 대출이 안 나와서 계약이 깨지면 어떻게 될까요?

 

 

이 부분에서 가장 많은 오해가 발생합니다.

 

많은 분들이

“대출이 안 나오면 어쩔 수 없는 거 아니냐”고 생각하시지만,

대출 불발은 자동으로 면책 사유가 되지는 않습니다.

 

핵심은 이것입니다.

 

• 계약서에 ‘대출 불가 시 계약 해제’ 조항이 있느냐
• 대출 조건이 구체적으로 명시돼 있느냐

 

 

이 두 가지입니다.

 

대출 관련 특약이 없거나,

“노력한다” 정도의 추상적인 표현만 있다면

대출 불발은 매수인 책임으로 해석될 여지가 큽니다.

 

이 경우 계약금 반환을 기대하기는 어렵습니다.

 

 

 

 

 

 

 

4️⃣ 요즘 계약금 분쟁이 늘어나는 진짜 이유

 

 

2026년 초 서울 시장에서

계약금 분쟁이 늘어나는 이유는 단순합니다.

 

• 가격은 오르는데
• 대출은 빡빡하고
• 토허제는 거래 시간을 늘리고
• 잔금까지 변수는 많아졌기 때문입니다.

 

 

즉,

계약 당시에는 가능해 보였던 구조가

잔금 시점에는 불가능해지는 경우가 늘고 있습니다.

 

이때 계약서를 제대로 쓰지 않았다면,

계약금은 매수자에게 가장 큰 리스크가 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

5️⃣ 계약금, 지키려면 이것만은 꼭 확인해야 합니다

 

 

지금 같은 시장에서 계약을 한다면,

아래 3가지는 반드시 확인하셔야 합니다.

 

1. 토지거래허가를 명확한 조건으로 두었는지 확인해야 합니다.
2. 대출 조건이 구체적인 수치와 기준로 적혀 있는지 확인해야 합니다.
3. 잔금 불가 시 책임 주체가 명시돼 있는지 확인해야 합니다.

 

 

이 세 가지가 없다면,

계약금은 사실상 “보험 없는 선금”이 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

오늘의 핵심 정리입니다

 

 

• 집 계약을 파기했다고 해서 계약금을 무조건 잃는 것은 아닙니다.
• 토허제 허가 불발, 대출 불가 등은 계약서 내용에 따라 결과가 달라집니다.
• 요즘 시장에서는 계약금 리스크가 과거보다 훨씬 커졌습니다.
• 계약 전에는 가격보다 계약 구조와 특약을 먼저 보셔야 합니다.