토허제, 허가건수는 늘었는데 실거래는 왜 줄까요?

최근 서울 토지거래허가구역과 관련해 자주 등장하는 말이 있습니다.

“허가건수는 늘었는데, 실거래는 오히려 줄었다”는 이야기입니다.

 

이 말을 듣고 많은 분들이 혼란스러워하십니다.

“허가가 늘면 거래도 늘어야 하는 것 아니냐”는 의문이 자연스럽기 때문입니다.

 

하지만 토허제 통계 구조상,

👉 허가건수 증가와 실거래 감소는 동시에 나타날 수 있습니다.

이건 시장이 이상해서가 아니라, 지표가 측정하는 대상이 다르기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

 

1) 허가건수와 실거래는 애초에 다른 지표입니다

 

 

가장 먼저 정리해야 할 팩트는 이것입니다.

 

• 허가건수는
  → “거래를 하려고 허가 절차에 들어간 계약”의 수입니다.
• 실거래건수는
  → “잔금까지 완료되어 소유권 이전이 끝난 거래”의 수입니다.

 

 

토허제에서는

허가를 신청했다고 해서 그 거래가 반드시 성사되는 구조가 아닙니다.

 

즉,

👉 **허가건수는 ‘시도된 거래’, 실거래는 ‘완주한 거래’**라고 이해하시는 것이 가장 정확합니다.

 

 

 

 

 

 

 

2) 토허제에서는 ‘허가 이후 탈락’이 구조적으로 발생합니다

 

 

토허제 국면에서 실거래가 줄어드는 가장 큰 이유는

허가 이후 거래가 깨지는 구간이 존재하기 때문입니다.

 

대표적인 경우는 다음과 같습니다.

 

 

✔ 실거주 요건에서 걸러지는 경우입니다

 

 

허가 과정에서

 

• 실거주 계획이 불명확하거나
• 요건 충족이 애매하다고 판단되면
  허가가 나오지 않거나, 매수자가 스스로 계약을 철회하는 경우가 발생합니다.

 

 

 

✔ 대출 조건이 허가 기간 중 바뀌는 경우입니다

 

 

허가 절차에는 시간이 걸립니다.

이 사이에

 

• 대출 한도
• 금리
• 심사 기준
  이 달라지면, 잔금이 불가능해지는 케이스가 생깁니다.

 

 

이 경우 허가 신청은 있었지만, 실거래로 이어지지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

 

3) 허가건수 증가는 ‘거래 의지’이지 ‘거래 성사’가 아닙니다

 

 

허가건수가 늘었다는 것은

“시장이 다시 움직이기 시작했다”는 신호로 볼 수는 있습니다.

 

하지만 이건

👉 ‘사고 싶다’는 의지가 늘었다는 의미에 가깝지,

👉 ‘실제로 샀다’는 의미는 아닙니다.

 

특히 토허제 국면에서는

 

• 규제에 맞춰 구조를 짜서 시도해보는 거래
• 허가 가능성을 시험하는 계약
  이 늘어날 수 있습니다.

 

 

이런 계약들은

허가 단계에서 상당 부분 자연 탈락하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

4) 통계 시차도 허가–실거래 괴리를 키웁니다

 

 

여기서 또 하나의 중요한 팩트가 있습니다.

 

• 허가 통계는 신청·승인 시점 기준으로 집계됩니다.
• 실거래 통계는 잔금·등기 완료 시점 기준으로 반영됩니다.

 

 

따라서

어느 한 시점에서 보면

 

• 허가건수는 이미 반영돼 있는데
• 실거래는 아직 통계에 잡히지 않았을 수 있습니다.

 

 

이 경우에도

일시적으로 “허가는 늘었는데 거래는 줄었다”는 모습이 나타날 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

5) 토허제 아래에서는 ‘완주율’이 떨어지는 게 정상입니다

 

 

토허제는 거래를 완전히 막기 위한 제도라기보다는,

거래에 여러 개의 관문을 추가하는 제도에 가깝습니다.

 

관문이 늘어나면 어떻게 될까요?

 

• 시도는 늘 수 있습니다.
• 하지만 완주율은 떨어지는 것이 정상입니다.

 

 

그래서 토허제 국면에서는

 

• 허가건수 증가
• 실거래 감소
  라는 두 현상이 동시에 나타나는 것이
  제도적으로 충분히 설명 가능한 결과입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

6) 이 현상을 ‘시장 왜곡’으로만 보면 안 되는 이유

 

 

이 상황을 두고

“통계가 이상하다”거나

“시장이 왜곡됐다”고만 해석하면 중요한 걸 놓치게 됩니다.

 

지금 나타나는 현상은

👉 **수요가 사라진 게 아니라, 수요가 ‘조건에 걸러지고 있는 과정’**에 가깝습니다.

 

즉,

 

• 아무 거래나 되는 시장 → 아니고
• 조건을 충족하는 거래만 살아남는 시장
  으로 바뀌고 있다고 보는 편이 더 정확합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

7) 오늘의 핵심 인사이트입니다

 

 

허가건수는 시장의 ‘의지’를 보여주고, 실거래는 시장의 ‘체력’을 보여줍니다.

 

토허제 아래에서

 

• 의지는 살아 있는데
• 체력이 부족한 거래들이 중간에 탈락하고 있다면
  허가건수와 실거래의 괴리는 커질 수밖에 없습니다.

 

 

이 괴리는

시장 붕괴의 신호라기보다,

👉 규제 환경에 적응 중인 시장의 전형적인 모습일 가능성이 큽니다.

 

 

 

8

 

 

 

 

8) 정리합니다

 

 

• 토허제에서 허가건수 ≠ 실거래건수입니다.
• 허가 이후 탈락, 대출 변수, 실거주 요건 등으로 실거래는 줄 수 있습니다.
• 통계 집계 시점 차이도 괴리를 키웁니다.
• 이는 거래가 ‘멈췄다’기보다 **‘선별되고 있다’**는 신호로 해석하는 것이 합리적입니다.