토허제에서 실제로 “허가 나는 거래”의 공통 조건은 무엇일까요?

토지거래허가구역(토허제)에서는 “거래가 된다/안 된다”가 감이 아니라 허가 요건으로 갈립니다.

특히 최근 허가건수가 40일 기준 **5,252건 → 5,937건(약 13% 증가)**으로 늘었다는 분석이 보도되면서, “그럼 어떤 거래가 실제로 허가를 받느냐”가 더 중요해졌습니다. 

 

오늘은 토허제에서 ‘허가 나는 거래’가 공통적으로 갖추는 조건을, 공식 안내 기준으로 정리해보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

1) 토허제의 출발점은 “허가 신청”이 아니라 “허가 대상 면적”입니다

 

 

서울시는 토지거래허가 제도 안내에서 **허가구역 내 토지(소유권·지상권 이전/설정)**는 허가 대상이며, 도시지역 내 용도지역별로 면적 기준을 제시하고 있습니다. 예를 들어 주거지역은 60㎡ 초과가 기준으로 안내되어 있습니다. 

또한 허가증은 허가 신청을 받은 날부터 15일 이내 교부된다고 안내되어 있습니다. 

 

즉, 실무적으로는 “아파트 거래”라고 해도 **허가 대상인지(면적·지역·지정 현황)**부터 확인하는 것이 첫 단계입니다.

 

 

 

 

 

 

 

2) 허가 나는 거래의 1번 공통점은 ‘서류가 완결되어 있다’는 점입니다

 

 

현장에서 허가가 늦어지거나 불허 리스크가 커지는 가장 흔한 이유는 서류의 미비입니다.

강남구청 안내(토지거래계약허가 매뉴얼)에는 처리기간을 **15일(업무일 기준)**로 안내하면서, 구비서류를 구체적으로 적시하고 있습니다. 

 

대표적으로 다음이 핵심 서류입니다(구청 안내 기준). 

 

• 토지거래계약허가신청서
• 토지이용계획서(주택의 이용 계획 핵심)
• 토지취득자금조달계획서(매수인별)
• 행정정보공동이용 사전동의서(세대주/세대원 등)
• 필요 시 가족관계증명서, 위임장 등

 

 

특히 강남구청 안내에는 기존주택 처리계획 작성, 임대차 종료 확인 서류 첨부 같은 실무 포인트도 명시되어 있습니다. 

 

👉 결론적으로, 허가가 나는 거래는 “가격이 싸서”가 아니라 서류가 빈틈 없이 맞춰져 있는 거래인 경우가 많습니다.

 

 

 

 

 

 

 

3) 허가 나는 거래의 2번 공통점은 ‘토지이용계획서가 실거주 목적을 설득한다’는 점입니다

 

 

토허제에서 사실상 가장 중요한 문서는 토지이용계획서입니다.

국토부 참고 문서(업무처리기준 성격)에는, 관청이 시장상황 등을 종합적으로 고려하되 토지이용계획서의 세부 내용이 실거주 목적이라고 보기 어려우면 부적합 판단을 할 수 있다고 적시되어 있습니다. 

 

즉, “실거주 예정”이라는 한 줄보다,

 

• 언제 입주 가능한지
• 실거주 기간을 어떻게 충족할지
• 기존 거주·기존주택 처분 계획은 무엇인지
  같은 구체성이 허가 여부에 영향을 줄 수 있다는 의미입니다.  

 

 

 

 

 

 

 

 

4) 허가 나는 거래의 3번 공통점은 ‘실거주(이용의무) 스케줄이 현실적’이라는 점입니다

 

 

서초구청이 게시한 국토부 참고 안내에는, 토허구역 내 주택 취득 시 2년간 이용의무(실거주)가 원칙적으로 취득 시점부터 발생한다고 설명하면서, 통상 거래절차(허가→계약→잔금→등기)에 약 4개월 정도가 소요되는 점을 감안한다고 안내되어 있습니다. 

 

이 말은 실무적으로 매우 중요합니다.

허가가 나는 거래는 대체로

 

• 입주 가능 시점(임대차/전입)
• 잔금 및 등기 일정
• 실거주 이행 계획
  이 서로 충돌하지 않도록 시간표가 정리되어 있는 경우가 많습니다.  

 

 

 

 

 

 

 

 

5) 허가 나는 거래의 4번 공통점은 ‘자금조달계획이 과장 없이 일관적’이라는 점입니다

 

 

강남구청 안내에는 토지취득자금조달계획서 제출이 명시되어 있고, 자금조달에 대한 증빙서류는 “필요 없음”이라고도 적혀 있습니다. 

 

여기서 핵심은 “증빙이 없으니 대충 써도 된다”가 아니라,

👉 계획서 자체가 말이 되게 작성되어야 한다는 점입니다.

특히 토허제 환경에서는 허가 심사 과정에서

 

• 대출 가능성
• 잔금 조달 현실성
  이 흔들리면 거래가 허가 이후 단계에서 깨질 수도 있어서, 계획이 현실적인 거래가 결과적으로 살아남기 쉽습니다. (이 부분은 ‘제도 구조’에 대한 해석이며, 서류 요구 자체는 구청 안내에 근거합니다.)  

 

 

 

 

 

 

 

 

6) 실전 체크리스트로 정리해보겠습니다

 

 

토허제에서 “허가가 날 가능성이 높은 거래”는 아래에 가깝습니다(공식 안내 기반). 

 

• 허가 대상 면적·지역인지 먼저 확인되어 있습니다.
• 신청서류(신청서·이용계획서·자금조달계획서)가 완결되어 있습니다.
• 이용계획서가 실거주 목적을 구체적으로 설명하고 있습니다.
• 2년 이용의무(실거주)와 입주/임대차/등기 일정이 충돌하지 않습니다.
• 기존주택 보유·임대차가 있다면 처리계획/확인서류가 갖춰져 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

핵심 정리입니다

 

 

토허제에서 거래가 살아남는 방식은 “요령”이 아니라 요건 충족입니다.

허가 건수가 늘었다는 보도가 있더라도, 허가가 나는 거래는 대체로 다음을 공유합니다. 

 

• 서류가 완결되어 있고,  
• 이용계획서가 실거주 목적을 설득하며,  
• 2년 이용의무(실거주) 스케줄이 현실적이고,  
• 기존주택/임대차 등 변수 처리 계획이 정리되어 있습니다.