토허제인데도 실제로 거래가 성사되는 집은 어떤 조건일까요

허가가 ‘난다’보다 중요한 것은, 끝까지 ‘완주’하는 구조입니다

 

 

토지거래허가구역(토허제)에서는 거래가 안 된다는 말이 흔합니다.

하지만 실제로는 거래가 전혀 없는 것이 아니라, 조건을 충족한 거래만 성사되고 있습니다.

 

핵심은 이것입니다.

**토허제에서 성사되는 집은 ‘좋은 집’이 아니라 ‘구조가 맞는 집’**입니다.

 

아래 조건들은 “요령”이 아니라 제도 요건과 실무 흐름을 동시에 만족할 때 나타나는 공통점입니다.

 

 

 

 

 

 

 

1️⃣ 허가 대상과 면적 기준이 처음부터 명확한 집입니다

 

 

토허제의 첫 관문은 허가 대상 여부입니다.

주거지역의 경우 **일정 면적(예: 60㎡ 초과)**부터 허가 대상이 되며, 지역·용도에 따라 기준이 다릅니다.

 

성사되는 거래는

 

• 해당 물건이 허가 대상인지
• 어느 기준(면적·지역)으로 심사되는지
  를 계약 전에 이미 확인합니다.

 

 

이 단계가 흐릿하면

→ 허가 신청 단계에서 보완 요구

→ 일정 지연

→ 잔금 리스크로 이어지기 쉽습니다.

 

 

 

 

 

 

 

2️⃣ ‘실거주 이용계획’이 문서로 설득되는 집입니다

 

 

토허제에서 가장 중요한 서류는 토지이용계획서입니다.

여기서 핵심은 “실거주 예정”이라는 문구가 아니라 구체성입니다.

 

성사되는 거래의 공통점은 다음과 같습니다.

 

• 입주 가능 시점이 명확합니다.
• 기존 임대차·거주지 정리 계획이 정리돼 있습니다.
• 2년 이용의무(실거주)를 충족하는 시간표가 현실적입니다.

 

 

반대로

 

• “상황 봐서 입주”
• “일단 전세 살다가”
  같은 표현이 중심이면, 허가 이후 단계에서 흔들릴 가능성이 큽니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

3️⃣ 잔금까지 ‘대체 시나리오’가 있는 집입니다

 

 

토허제 국면에서 가장 많이 깨지는 지점은 잔금입니다.

성사되는 거래는 단일 가정에만 의존하지 않습니다.

 

예를 들어

 

• 전세금 회수 + 예비 자금
• 주담대 + 예비 신용대출
• 가족자금 + 일정 조정

 

 

처럼 최소 1개의 대체 시나리오를 갖고 있습니다.

 

“이거 안 되면 끝” 구조의 거래는

상승장일수록 더 자주 멈춥니다.

 

 

 

 

 

 

 

4️⃣ 대출 조건이 ‘허가 기간’을 버틸 수 있는 집입니다

 

 

토허제에서는

허가 → 계약 → 잔금까지 시간이 걸립니다.

 

이 사이에

 

• 금리
• 한도
• 심사 기준
  이 바뀔 수 있습니다.

 

 

성사되는 거래는

 

• 대출 승인 유효기간
• 금융기관별 조건 차이
  를 감안해 보수적으로 설계됩니다.

 

 

반대로

“지금은 되니까 괜찮다”는 전제의 거래는

허가가 나도 끝까지 못 가는 경우가 많습니다.

 

 

 

 

 

 

 

5️⃣ 기존 주택·임대차 정리가 명확한 집입니다

 

 

다주택자·갈아타기 수요에서 성사되는 거래의 특징은

기존 주택 처리 계획이 문서로 설명 가능하다는 점입니다.

 

• 기존 주택 매도 시점
• 임대차 종료 계획
• 전입·전출 일정

 

 

이 정리돼 있으면

허가 단계에서도, 잔금 단계에서도 변수가 줄어듭니다.

 

정리가 안 된 상태에서의 계약은

토허제에서 가장 위험한 선택 중 하나입니다.

 

 

 

 

 

 

 

6️⃣ 가격이 아니라 ‘조건’으로 선택된 집입니다

 

 

흥미로운 점이 하나 있습니다.

토허제에서 성사되는 집은 항상 싼 집이 아닙니다.

 

오히려

 

• 일정이 맞고
• 구조가 단순하고
• 변수가 적은 집
  이 상대적으로 빨리 끝까지 갑니다.

 

 

즉, 토허제에서는

👉 가격 메리트보다 ‘완주 가능성’이 우선입니다.

 

 

 

 

 

 

 

오늘의 핵심 정리입니다

 

 

토허제에서 실제로 거래가 성사되는 집은 다음을 공유합니다.

 

• 허가 대상·면적 기준이 명확합니다.
• 실거주 이용계획이 구체적입니다.
• 잔금 구조에 대체 시나리오가 있습니다.
• 대출 조건이 허가 기간을 버틸 수 있습니다.
• 기존 주택·임대차 정리가 선행돼 있습니다.

 

 

즉,

토허제에서 살아남는 거래는 ‘요령’이 아니라 ‘구조’의 문제입니다.