요즘 서울에서 집 사면 안 되는 사람은 누구일까요

상승장에서도 반드시 피해야 할 조건이 있습니다

 

 

2026년 1월 현재, 서울 아파트 시장은 분명 상승 국면에 있습니다.

가격 지표는 오르고 있고, 거래도 완전히 멈춘 상태는 아닙니다.

 

이런 상황에서는 자연스럽게 이런 질문이 나옵니다.

“이럴 때 안 사면 더 늦는 거 아니냐”는 불안입니다.

 

하지만 가격이 오르는 시기라고 해서, 모두에게 ‘사도 되는 장’은 아닙니다.

오히려 상승장일수록 사면 안 되는 사람이 더 또렷하게 구분됩니다.

 

오늘은 “지금 서울에서 집을 사면 안 되는 사람”을 조건별로 정리해보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

1️⃣ 대출 구조가 아직 확정되지 않은 사람입니다

 

 

지금 서울에서 집을 사는 데 있어 가장 큰 변수는 가격보다 대출입니다.

 

• 대출 한도가 정확히 얼마인지
• 어떤 금융권에서 가능한지
• 잔금 시점까지 조건이 유지되는지

 

 

이 세 가지가 명확하지 않다면, 지금은 매수 시점이 아닙니다.

 

특히 토허제 환경에서는

 

• 허가 → 계약 → 잔금까지 시간이 걸리고
• 그 사이에 대출 조건이 바뀌는 사례가 적지 않습니다.

 

 

“일단 계약하고, 대출은 나중에 맞추자”는 방식은

👉 상승장에서는 가장 위험한 선택이 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

2️⃣ 실거주 계획이 아직 흐릿한 사람입니다

 

 

토지거래허가구역이 확대된 이후, 서울 아파트 거래는

‘실거주 전제’가 매우 중요해졌습니다.

 

• 언제 입주할 수 있는지
• 기존 거주지·임대차는 어떻게 정리할지
• 실제로 2년 이상 거주가 가능한지

 

 

이 질문에 바로 답이 나오지 않는다면,

지금은 사기보다 정리부터 해야 할 시점입니다.

 

상승장에서는

“나중에 어떻게든 되겠지”라는 생각이

가장 비싼 실수로 이어지는 경우가 많습니다.

 

 

 

 

 

 

 

3️⃣ 잔금까지 ‘한 가지 변수’에 의존하고 있는 사람입니다

 

 

요즘 서울 거래에서 자주 터지는 사고 유형이 있습니다.

바로 잔금 리스크입니다.

 

예를 들어

 

• 전세가 잘 빠질 거라는 가정
• 가족 자금 지원이 전제된 구조
• 특정 대출 상품에만 의존한 계획

 

 

이 중 하나라도 어그러지면,

거래는 중간에서 멈출 수 있습니다.

 

지금 시장은

“조금 부족해도 버티면 된다”는 장이 아니라,

👉 모든 변수가 동시에 맞아야 완주할 수 있는 시장입니다.

 

 

 

 

 

 

 

4️⃣ ‘정책이 곧 바뀔 것’이라는 기대에 매수하려는 사람입니다

 

 

상승장에서는 항상 이런 말이 나옵니다.

“어차피 정부가 또 완화하지 않겠느냐”는 기대입니다.

 

하지만 2026년 초 현재 정부의 메시지는

 

• 규제 완화보다는 정책 정상화
• 유예보다는 기한 명시
  쪽에 더 가깝습니다.

 

 

정책 변화에 기대어 매수 타이밍을 잡는 것은

👉 가장 통제 불가능한 변수에 베팅하는 것과 같습니다.

 

집을 사는 판단은

정책 예측이 아니라 현재 조건에서의 감당 가능성을 기준으로 해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

5️⃣ “지금 안 사면 끝”이라는 불안이 판단의 중심인 사람입니다

 

 

이 조건이 사실 가장 중요합니다.

 

지금 집을 사고 싶은 이유가

 

• 내 상황이 좋아져서가 아니라
• 남들이 사는 것 같아서
• 더 오를 것 같아서

 

 

라면,

지금은 판단이 아니라 감정이 앞선 상태일 가능성이 큽니다.

 

상승장은 사람을 조급하게 만듭니다.

하지만 조급함은 가장 비싼 가격을 선택하게 만듭니다.

 

 

 

 

 

 

 

그렇다면, 지금 사도 되는 사람은 누구일까요?

 

 

정리해보면 답은 단순합니다.

 

지금 서울에서 집을 사도 되는 사람은

 

• 대출 구조가 확정돼 있고
• 실거주 계획이 명확하며
• 잔금까지 변수 없이 감당 가능하고
• 정책 변화와 무관하게 버틸 수 있는 사람

 

 

입니다.

 

이 조건이 충족되지 않는다면,

지금은 “기회를 놓치는 시기”가 아니라

👉 리스크를 피하는 시기일 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

오늘의 핵심 정리입니다

 

 

• 상승장이라고 모두가 집을 사야 하는 것은 아닙니다.
• 지금 서울에서 집을 사면 안 되는 사람은 조건이 불완전한 사람입니다.
• 가장 위험한 매수는 “불안해서 하는 매수”입니다.
• 집은 타이밍보다 구조와 감당 가능성이 먼저입니다.