토허제 아래에서 거래는 어떻게 살아남는가

서울 전역 아파트가 토지거래허가구역으로 확대된 이후, 시장은 한동안 얼어붙는 듯 보였습니다. 그런데 최근 흐름을 보면 “거래가 완전히 죽었다”기보다 규제 아래에서 ‘거래 방식이 바뀌며’ 살아남는 모습이 관측됩니다.

 

대표적인 근거가 허가 데이터입니다. 직방이 서울시 토지거래허가 내역을 분석한 보도에 따르면, 2025년 10월 20일~11월 28일(40일) 허가 5,252건에서 11월 29일~2026년 1월 7일(다음 40일) 5,937건으로 약 13.0% 증가했습니다. 

 

다만 이 숫자를 “거래가 늘었다”로 단정하면 위험합니다. 같은 분석을 다룬 기사에서는 허가 건수는 늘었지만 실거래는 감소했다고도 짚고 있습니다. 

즉, 지금은 ‘허가 지표’와 ‘실거래 지표’가 엇갈릴 수 있는 국면이라고 보셔야 합니다.

 

그럼에도 불구하고, 허가 건수 증가가 보여주는 것은 분명합니다.

사람들이 제도에 적응하면서 거래가 ‘다른 레일’로 이동하고 있다는 신호입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

1) 토허제는 “거래 금지”가 아니라 “거래 조건 변경”에 가깝습니다

 

 

토지거래허가구역에서는 일정 면적 이상 토지를 취득할 때 계약 당사자가 관할 구청장(시장·군수·구청장)의 허가를 받아야 합니다. 서울시 안내에 따르면 허가 신청을 받은 날로부터 15일 이내에 허가증을 교부하는 방식으로 운영된다고 안내돼 있습니다. 

 

서울시 안내 페이지에서는 도시지역 내 용도지역에 따라 허가 대상 면적 기준도 제시합니다(예: 주거지역 60㎡ 초과 등). 

 

즉, 토허제는 “사고팔지 말라”가 아니라,

✅ 사고팔 수는 있지만 ‘허가 절차·요건·시간’이 추가되는 제도라고 보시면 됩니다.

 

이 구조가 거래를 완전히 멈추게 하기보다는, 거래의 형태를 바꾸게 만들 가능성이 큽니다.

 

 

 

 

 

 

 

2) 허가건수 13% 증가는 ‘적응’의 신호일 가능성이 큽니다

 

 

허가 건수 증가가 의미하는 바는 크게 세 가지로 정리할 수 있습니다.

 

 

(1) “관망 → 학습 → 재진입”의 전형적인 패턴이 나타나고 있습니다

 

 

규제가 나오면 시장은 대체로

관망(멈춤) → 규칙 학습(정보 수집) → 실행(재진입) 순서로 움직이는 경우가 많습니다.

이번에도 초기 위축 이후 허가 건수가 늘어난 흐름이 관측됐습니다. 

 

 

(2) 거래가 ‘허가가 쉬운 쪽’으로 재배치될 수 있습니다

 

 

보도에서는 노원·성북·은평·구로 등 외곽 지역에서 허가 건수가 증가한 반면, 기존 핵심지 일부에서는 감소한 수치도 함께 제시됩니다. 

이는 시장이 “안 되는 거래”를 시도하기보다 가능성이 높은 거래로 이동하고 있음을 시사할 수 있습니다.

 

 

(3) 허가건수는 늘어도 ‘실거래’는 줄 수 있습니다

 

 

이 점이 핵심입니다. 허가 신청 또는 허가 데이터는 시장 동향 신호가 될 수 있지만, 허가 과정에서 계약이 철회되거나 취소될 수 있어 실거래와 1:1로 같지 않을 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

3) 토허제 아래에서 거래가 살아남는 4가지 방식이 있습니다

 

 

여기부터는 “그렇다면 실제로 시장 참여자들은 어떻게 움직이느냐”를 정리해보겠습니다.

 

 

방식 1: ‘허가가 가능한 거래’로 구조를 맞춥니다

 

 

토허제 국면에서 매수자와 중개 현장에서는

 

• 요건을 충족할 수 있는 거래인지
• 허가 과정에서 문제가 생길 여지가 있는지
  를 먼저 확인하려는 경향이 강해집니다.

 

 

국토교통부가 공개한 토지거래허가 관련 Q&A에서도 주택 취득, 일부 임대, 가족 지분 취득 등 현장에서 자주 부딪히는 케이스를 다루고 있습니다. 

 

즉, 거래가 사라지는 것이 아니라 ‘허가 통과 확률이 높은 거래’만 살아남는 방식으로 재편될 수 있습니다.

 

 

방식 2: 계약이 “조건부 계약”에 가까워집니다

 

 

토허제는 절차상 시간이 걸리고, 허가 결과에 따라 계약의 운명이 갈릴 수 있습니다.

그래서 거래는 점점

 

• 일정 기간을 두고
• 허가 진행을 전제로
• 리스크를 분담하는 형태
  로 변하는 경향이 생깁니다.

 

 

이건 “불확실성이 커졌다”는 의미이면서 동시에 “거래가 제도에 맞춰 진화한다”는 의미이기도 합니다.

 

 

방식 3: 실거주·실수요 거래가 상대적으로 남습니다

 

 

토허제는 일반적으로 ‘빠른 회전’ 거래에 부담을 주고, 상대적으로 실수요 중심의 선별 거래가 남기 쉬운 구조입니다.

허가 건수 증가를 다룬 기사에서도 “실거주 수요 중심 선별적 거래” 흐름을 언급합니다. 

 

 

방식 4: “허가 지표”가 시장 심리를 바꿉니다

 

 

서울시는 토허제 신청·처리 현황을 매달 공개한다는 보도가 있습니다. 

이런 공개 데이터는 시장 참여자에게 “거래가 완전히 죽지 않았다”는 신호로 읽힐 수 있고, 그 자체가 다시 거래를 자극하는 경향도 생길 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

4) 지금 국면에서 가장 중요한 인사이트는 이것입니다

 

 

토허제는 ‘가격을 눌러서 멈추는 장치’라기보다, ‘거래의 질과 형태를 바꾸는 필터’에 가깝습니다.

 

• 허가 건수가 늘었다는 사실은 “사람들이 다시 움직인다”는 신호일 수 있습니다.  
• 동시에 실거래가 줄 수 있다는 사실은 “움직이되, 성사까지는 다른 관문이 있다”는 경고 신호일 수 있습니다.  

 

 

이 두 문장을 함께 붙여놓으면, 토허제 국면의 현실이 보입니다.

✅ 거래는 살아남지만, ‘아무 거래나’ 살아남지는 않습니다.

 

 

 

 

 

 

 

5) 오늘의 핵심 정리입니다

 

 

• 서울 토허제 확대 이후 **허가 건수는 40일 기준 13% 증가(5,252건 → 5,937건)**가 관측됐습니다.  
• 다만 허가 건수 증가가 곧바로 실거래 증가를 의미하지 않을 수 있으며, 허가 지표와 실거래 지표의 괴리가 지적됩니다.  
• 토허제는 거래를 0으로 만들기보다, 거래의 형태를 ‘허가형·실수요형·조건부 계약형’으로 재편시키는 성격이 강합니다.  
• 따라서 “토허제 아래에서 거래가 살아남는다”는 말은, 거래가 ‘적응’해서 살아남는다는 의미로 이해하시는 편이 정확합니다.