VICI vs O vs NNN, 배당 리츠투자 전격 비교

미국 배당 리츠를 공부하다 보면 결국 이 세 종목을 마주하게 됩니다.

VICI Properties(VICI), Realty Income(O), National Retail Properties(NNN).

모두 ‘안정적인 임대료 + 배당’이라는 공통점을 가지고 있지만, 실제 구조와 투자 성격은 꽤 다릅니다.

그래서 이 세 리츠는 단순히 “배당률”만으로 비교하면 오해하기 쉽습니다.

 

 

 

 

■ 세 리츠의 공통점: 넷리스(Net Lease)

 

 

먼저 공통점부터 짚어보겠습니다.

VICI, O, NNN 모두 넷리스 리츠입니다.

 

• 임차인이 세금·보험·유지보수를 부담
• 리츠는 비교적 예측 가능한 임대료 수취
• 경기 변동보다 계약 구조가 중요

 

 

이 때문에 세 종목 모두 현금흐름 안정성이 핵심 투자 포인트입니다.

하지만 여기서부터 각자의 성격이 갈라집니다.

 

 

 

 

■ VICI Properties: 자산 집중형, 초장기 계약

 

 

VICI는 라스베이거스 스트립을 중심으로 한 카지노·엔터테인먼트 부동산 특화 리츠입니다.

 

• 자산 수는 적지만, 개별 자산의 가치가 매우 큼
• 30~50년 초장기 임대 계약
• 물가 연동 임대료 조항 포함
• 임차인은 MGM, Caesars 등 대형 운영사

 

 

VICI는

✔ 자산 집중도는 높지만

✔ 계약 구조는 가장 강력한 편입니다.

 

다만 특정 산업(카지노·관광)에 대한 심리적 거부감이 주가 변동성을 키우는 요인이 되기도 합니다.

 

 

 

 

■ Realty Income(O): 월배당의 상징, 분산의 끝판왕

 

 

Realty Income은 흔히 **‘월배당 리츠’**로 불립니다.

 

• 수천 개 이상의 자산 보유
• 소매, 편의점, 약국, 물류 등 업종 분산
• 임차인도 매우 분산
• 매월 배당 지급

 

 

O의 강점은 한마디로 **‘극단적인 분산’**입니다.

개별 자산이나 임차인이 흔들려도 전체에 미치는 영향이 매우 제한적입니다.

 

대신,

 

• 성장 속도는 느리고
• 주가 상승보다는 안정성이 핵심입니다.

 

 

 

 

■ NNN: 조용하지만 꾸준한 배당 머신

 

 

NNN은 상대적으로 덜 화려하지만, 배당 역사만큼은 매우 탄탄한 리츠입니다.

 

• 단일 테넌트 리테일 자산 중심
• 보수적인 레버리지 운용
• 30년 이상 연속 배당 증가 기록

 

 

NNN은

✔ 공격적인 성장보다는

✔ “절대 무너지지 않는 구조”를 선택한 리츠에 가깝습니다.

 

주가 변동성도 비교적 낮고,

장기 보유 관점에서 배당 신뢰도가 매우 높습니다.

 

 

 

■ 세 리츠를 한눈에 정리하면

 

 

• VICI: 자산 집중 + 초장기 계약 + 산업 특화
• O: 극단적 분산 + 월배당 + 안정성
• NNN: 보수적 운용 + 배당 역사 + 저변동성

 

 

그래서 이 세 종목은 “누가 더 좋다”기보다,

투자자의 성향에 따라 선택이 달라집니다.

 

 

 

■ 어떤 투자자에게 어울릴까?

 

 

• ✔ VICI → 인플레이션 대응 구조와 장기 계약을 선호하는 투자자
• ✔ O → 매달 현금흐름이 중요한 투자자, 변동성에 민감한 경우
• ✔ NNN → 배당 안정성과 보수적 투자를 최우선으로 보는 경우

 

 

실제로 많은 장기 투자자들은

이 세 종목을 서로 경쟁 관계가 아니라, 역할이 다른 포트폴리오 구성 요소로 함께 보유하기도 합니다.

 

 

 

■ 결론

 

 

VICI, O, NNN은 모두 훌륭한 넷리스 리츠지만,

각각의 강점은 전혀 다른 방향에 있습니다.

 

• 빠른 성장보다는 안정
• 화려함보다는 구조
• 단기 수익보다는 장기 현금흐름

 

 

이 관점에서 본다면,

이 세 리츠는 “비교 대상”이면서 동시에 서로를 보완하는 조합이 될 수도 있습니다.