2025년 서울 아파트 거래, ‘약정서 + 보증금’이 필요한 이유

2025년 현재 서울 부동산 시장은 여러 지역이 **토지거래허가구역(토허제)**로 지정되어 있어,

일반 매매보다 훨씬 까다로운 절차를 거쳐야 합니다.

 

특히 요즘은 “약정서를 먼저 작성하고 매수자가 수천만 원을 보증금처럼 걸어두는 방식”이

거래 관행처럼 자리 잡고 있습니다.

이 방식은 최근 몇 년 사이 새롭게 자리 잡은 흐름이기 때문에,

처음 거래하는 분들은 다소 생소하게 느끼실 수 있습니다.

 

 

 

 

■ 왜 약정서를 먼저 쓰고 ‘수천만 원’을 맡길까?

 

 

토허제 지역에서는 단순히 매매계약서만 작성한다고 거래가 성사되지 않습니다.

구청의 토지거래허가를 받아야만 계약이 효력이 발생하고 등기이전이 가능합니다.

 

문제는,

 

• 구청 심사 기간 동안 매도인은 ‘진짜 살 사람인지’ 불안하고
• 매수인은 대출 가능성·자금조달계획 적합성·거주 요건 충족 여부를 확인해야 한다는 점입니다.

 

 

그래서 등장한 것이 바로 약정서 + 계약 전 예치금(수천만 원) 구조입니다.

이 약정서는 “계약을 할 의사와 능력이 있다”는 매수자의 진정성을 보여주는 일종의 ‘예약증명서’ 역할을 합니다.

 

 

 

 

■ 구체적인 절차는 이렇게 진행됩니다

 

 

(2024년 말~2025년 현재 현장에서 가장 많이 쓰이는 흐름)

 

1. 약정서 작성
   매도인과 매수인은 정식 계약 전, 거래 의사를 확인하는 약정서를 작성합니다.
   주요 내용은 다음과 같습니다.
   
2.  
3. 매수자가 약정금(수천만 원)을 예치
   보통 3천만 원 ~ 1억 원 사이가 많습니다.
   이 금액은 실제 계약금은 아니며,
   구청 심사 과정에서 매수인이 도중에 빠지는 것을 방지하는 보증적 성격입니다.
4. 매수자가 구청에서 자금조달계획·대출 조건 검토
   약정서를 들고 구청에 가서 다음 사항을 검토합니다.
   
5. 
   최근에는 구청에서 단순 서류 접수를 넘어, ‘실질적으로 이 매수자가 허가 요건을 충족할 수 있는지’ 사전 상담까지 하는 경우가 증가했습니다.
6. 문제 없으면 정식 계약 진행 → 구청 허가 신청
7. 허가 완료 후에야 계약이 확정
   토허구역은 구청이 허가를 내줘야만 계약이 성립합니다.
   허가 전에는 계약을 파기하더라도 법적 제약이 약하기 때문에, 약정서가 더 중요해진 것이죠.

 

 

 

 

 

■ “이거 최근에 생긴 건가요?”

 

 

맞습니다.

본격적으로 2023년 이후 증가, 2024~2025년 서울 토허제 전면 확대로 인해

“약정서를 먼저 쓰고 보증금을 맡기는 구조”가 거의 표준처럼 정착된 상황입니다.

 

이 방식은 다음 문제를 해결하기 위해 등장했습니다:

 

• 매수자가 토허제 요건을 충족하지 못해 허가가 반려되는 사례 증가
• 매수자가 자금조달계획서나 대출 조건을 잘못 이해해 계약 직전 포기하는 사례 급증
• 매도인은 허가 심사 기간(최대 30일) 동안 매물을 묶어두기 때문에 매수자 신뢰 확보 필요

 

 

결국 이 모든 리스크 때문에,

**약정서가 ‘계약을 위한 사전 안전장치’**로 널리 쓰이게 된 것입니다.

 

 

 

 

■ 약정서를 작성할 때 꼭 넣어야 할 문구

 

 

이 주제는 따로 포스팅해도 될 만큼 중요하지만 요약하면 다음과 같습니다.

 

• 자금조달계획 적합성 검토 기간 명시
• 대출 승인 불가 시 책임 범위
• 허가 신청 전 제출해야 하는 서류 협조 의무
• 약정금 반환 조건(허가 불가일 때 / 매수자 변심일 때)
• 계약 체결 시 약정금이 계약금에 산입되는지 여부
• 전입 요건·거주 의무 관련 확인 사항

 

 

이런 문구가 구체적일수록 분쟁을 줄일 수 있습니다.

 

 

 

 

■ 정리

 

 

2025년 서울 토허제 상황에서 약정서는 ‘선택사항’이 아니라 사실상 거래 필수 문서입니다.

특히 매수자가 자금조달·대출·허가 요건을 충족할 수 있는지 확인하기 위해 약정서 + 보증금 예치 → 구청 상담 → 정식 계약 단계가 거의 표준 절차가 되었습니다.

실제 거래를 준비 중이라면 반드시 이 과정을 이해하고 들어가는 것이 안전합니다.